Šī vietne izmanto sīkdatnes, lai sniegtu jums atsaucīgāku un personalizētu pakalpojumu. Izmantojot šo vietni, jūs piekrītat mūsu sīkdatņu izmantošanai. Lūdzu, izlasiet mūsu PRIVĀTUMA POLITIKU, lai iegūtu plašāku informāciju par mūsu izmantotajām sīkdatnēm un to dzēšanu vai bloķēšanu.
Publikācija:

DB: Komercnomas sektoru stutē atšķirīgi

16 jūnijs 2020

Ar koronavīrusa iebrukumu telpu komercnomas sektorā Eiropas valstis cīnās līdzīgi, bet metodes un izmantotie instrumenti tomēr ir atšķirīgi. Par minēto liecina zvērinātu advokātu biroja BDO Law pētījums. Lai gan vīrusa pandēmija vissāpīgāk ir ietekmējusi tūrismu, sabiedrisko ēdināšanu, kā arī vairākus pakalpojumu sniedzēju sektorus, tomēr lieli postījumi ir nodarīti arī komerctelpu nomas biznesam.

“Daudzās valstīs tika ieviestas ļoti stingras prasības attiecībā uz pašizolāciju un vienlaikus arī tika slēgti tirdzniecības centri (izņemot pārtikas veikalus, aptiekas, degvielas uzpildes stacijas, pastu), kā dēļ telpu iznomātājiem pazuda ienākumi, jo nomnieki, kuri nevar strādāt, arī nekādu naudu pat samaksāt nevar.

Savukārt telpu īpašnieki (pārvaldītāji) nespēj maksāt savus rēķinus, jo īpaši tas ir sāpīgi, ja jāmaksā šo telpu izveides kredīti bankām,” situāciju raksturo BDO Law vadošais partneris Jānis Zelmenis. Covid-19 situācijā vispirms tika risināti svarīgākie uzdevumi – apturēt vīrusa izplatību un tikai pēc tam domāt par problēmām, ko šie ieviestie pasākumi izraisīja.

“Īpaši tā dēvētajās Eiropas turīgākajās valstīs arī komerctelpu īpašniekiem bija daudz biezāks tauku slānis nekā šādu telpu saimniekiem Austrumeiropā, sevišķi Baltijas valstīs, kur lielākoties nācās būt un joprojām ir jāatrodas starp laktu (kreditoriem) un āmuru (nomniekiem),” stāsta J. Zelmenis. Viņš norāda uz kādu smalku niansi, kas šajā pandēmijas situācijā ir ļoti būtiska, – visu iesaistīto pušu izpratne, ka pašreizējos apstākļos nav iespējams izpildīt iepriekš – miera laikos – noslēgtā līguma prasības, samaksas apmēru un termiņus.

Lai nepieļautu tā dēvēto domino efektu un vienlaikus novērstu strīdus, kas varētu pat pāraugt garās tiesvedībās par milzīgām prasījumu summām, visas Eiropas valdības ir ieviesušas ārkārtas situācijas nosacījumus – nevar prasīt parādnieka maksātnespēju, piedziņu parādam, kas radies laikā, kad tika īstenoti pandēmijas ierobežošanas pasākumi. Turklāt valstu valdības atkarībā no specifiskiem vietējiem apstākļiem ieviesušas vairākas atbalsta formas un to mehānismus.

“Ja komerctelpas pēc valdības lēmuma tiek slēgtas, tad tai ir arī jādod pretī kaut kas,” norāda J. Zelmenis.

Baltijas atšķirības

BDO Law pētījums liecina, ka pat Baltijas valstu vidū ir atšķirīga pieeja komerctelpu nomas jautājumā. J. Zelmenis atgādina, ka Latvijā valdība nolēma – valsts un pašvaldību iestādes, kā arī atvasinātās publiskās personas un publisku personu kontrolētie uzņēmumi, brīvostas un speciālās ekonomiskās zonas Covid-19 likuma spēkā esamības laikā atbrīvo nomniekus no nomas maksas samaksas pienākuma vai samazina nomas maksu, kā arī atturas no nokavējuma procentu un līgumsoda par samaksas termiņu kavējumu prasīšanas, savukārt uz privātajiem izīrētājiem šis nosacījums nav attiecināms.

“Privātajiem izīrētājiem Latvijas Civillikums nodrošina, ka nomnieks tiek atbrīvots no nomas maksas samaksas pienākuma vai tam jānodrošina ievērojams nomas maksas samazinājums, kad iespējas izmantot iznomātās telpas ir ierobežotas tādu apstākļu dēļ, kas ir ārpus nomnieka kontroles. Iespējas piemērot šo principu tomēr ir atkarīgas no tā, vai iespējams argumentēt to, ka Covid-19 radītā situācija kvalificējas kā ierobežojums izmantot iznomātās telpas Latvijas Civillikuma izpratnē,” stāsta J. Zelmenis. BDO Law rīcībā gan nav informācijas, vai šāda prakse tiek izmantota.

“Attiecībā uz force majeure Latvijas juristi secinājuši, ka iespējas paļauties uz to Covid-19 situācijā atkarīgas no konkrētā nomas līguma satura,” tā J. Zelmenis. Viņš gan zinot konkrētus gadījumus, kuros telpu iznomātājs uz Covid-19 laiku nomniekus atbrīvojis no nomas maksas, jo pēdējiem apstājusies vai ļoti būtiski sarukusi uzņēmējdarbība.

Lietuvas specifika

“Ja Latvijā privāto darījumu subjektu savstarpējās attiecības palika šo abu pušu ziņā, tad Lietuvā jau no 4. maija mazie un vidējie uzņēmumi, kuru darbība ir apturēta karantīnas laikā, var pieteikties uz valsts atbalstu, lai tā atlīdzinātu 50% no komerctelpu nomas maksas,” atzīmē J. Zelmenis. Tiesa, Lietuvas valsts atbalstu piešķirs tikai tiem uzņēmumiem, kuru iznomātājs nodrošinās vismaz 30% atlaidi, un nomniekam būs jāmaksā atlikušie 20% nomas maksas. Uz šo kompensāciju varēs pretendēt visi mazie un vidējie uzņēmumi, lielajiem uzņēmumiem šāda veida valsts atbalsts nav paredzēts.

Viss pašu ziņā

“Igaunijā ir kaut kas līdzīgs Latvijas risinājumam, jo visi valsts īpašumā esošo nekustamo īpašumu nomnieki, ieskaitot sabiedriskās ēdināšanas, mazumtirdzniecības, servisa, sporta, hobiju, mākslas un kultūras iestādes, ir pilnībā atbrīvoti no nomas maksas.

Nomniekiem, kas izmanto pilsētas nekustamo īpašumu kā biroja telpas, nomas maksājumi tiks samazināti par 20%,” skaidro J. Zelmenis. Privāto telpu izīrētājiem un nomniekiem īpaši nosacījumi netiek izvirzīti, tāpēc viss ir abu pušu brīvprātīgu sarunu rezultāts.

Dubults neplīst

Čehija ar likumu noteiktos apstākļos ļauj nomniekiem atlikt nomas maksājumus īpaši noteiktā laika posmā, kas aptver Covid-19 pandēmijas paredzamo ietekmi.

“Likums noteic aizsardzības periodu līdz 2020. gada 31. decembrim, tā laikā iznomātājiem ir aizliegts izbeigt nomas līgumus nomnieku kavēšanās ar nomas maksājumiem dēļ ar nosacījumu, ka kavēšanās notikusi no 2020. gada 12. marta līdz 2020. gada 30. jūnijam ārkārtas pasākumu dēļ, kas ieviesti Covid-19 pandēmijas laikā un būtiski ierobežoja nomnieku biznesa operācijas neatkarīgi no aizsardzības perioda,” norāda J. Zelmenis.

Nomas maksas neveikšanas gadījumā pēc minētā perioda īpašnieks var izbeigt līgumu ar piecu dienu iepriekšēju brīdinājumu. Turklāt ir izstrādāta arī pasākumu programma, saskaņā ar kuru valstij jāsedz 50% izmaksu, namīpašniekiem – 30% un nomniekam – 20% no nomas maksas. Subsīdijas var pieprasīt par piespiedu uzņēmuma slēgšanas periodu.

Latvija

Tiesiskais regulējums Komercnoma tiek regulēta saskaņā ar Civillikuma regulējumu.

Civillikums satur noteiktus komercnomas noteikumus, tādus kā:

• apgalvojumus, ka nomas maksai jābūt patiesai maksai par telpu lietošanu;

• prasību par saprātīgu iepriekšēju brīdinājumu pirms līguma vienpusējas izbeigšanas no iznomātāja puses;

• īpašumtiesību maiņas noteikumus.

Izņemot šos obligātos noteikumus, puses bauda līgumu brīvību.

Tādējādi Latvijas komercnomas līgumi ir ļoti elastīgi.

Covid-19 ad-hoc komerctelpu regulējums

• Nomas maksas samaksa

Vienīgais speciālais Covid-19 pasākumu regulējums attiecībā uz komerctelpu nomu Latvijā attiecināms uz valsts un pašvaldību īpašuma nomu.

Likums Par valsts apdraudējuma un tā seku novēršanas un pārvarēšanas pasākumiem sakarā ar Covid-19 izplatību, kas stājās spēkā 2020. gada 22. martā, noteica, ka valsts un pašvaldību iestādes, kā arī atvasinātās publiskās personas un publisku personu kontrolētie uzņēmumi, brīvostas un speciālās ekonomiskās zonas minētā likuma spēkā esamības laikā atbrīvo nomniekus no nomas maksas samaksas pienākuma vai samazina nomas maksu, kā arī atturas no nokavējuma procentu un līgumsoda par samaksas termiņu kavējumu prasīšanas (neattiecas uz elektrības, siltumapgādes, ūdens piegādes pakalpojumiem un citiem apsaimniekošanas pakalpojumiem). Minētais likums zaudējis spēku 2020. gada 10. jūnijā.

• Vispārīgās pārrunas

Latvijas Civillikums nodrošina, ka nomnieks tiek atbrīvots no nomas maksas samaksas pienākuma vai tam jānodrošina ievērojams nomas maksas samazinājums, kad iespējas izmantot iznomātās telpas ir ierobežotas tādu apstākļu dēļ, kas ir ārpus nomnieka kontroles (Civillikuma 2136., 2147.–2149. pants). Iespējas piemērot šo principu tomēr ir atkarīgas no tā, vai iespējams argumentēt to, ka Covid-19 radītā situācija kvalificējas kā ierobežojums izmantot iznomātās telpas Latvijas Civillikuma izpratnē. Attiecībā uz force majeure Latvijas juristi nonākuši pie secinājuma, ka iespējas paļauties uz force majeure Covid-19 situācijā atkarīgas no konkrētā nomas līguma satura.

Papildus ir iespējams pārrunāt komercnomas līgumu noteikumus, kā arī to izbeigšanu uz netaisnas iedzīvošanās doktrīnas pamata.

Igaunija

Covid-19 ad-hoc komerctelpu regulējums

• Nomas maksas samaksa

Visi valsts īpašumā esošo nekustamo īpašumu nomnieki, ieskaitot sabiedriskās ēdināšanas, mazumtirdzniecības, servisa, sporta, hobiju, mākslas un kultūras iestādes, ir pilnībā atbrīvoti no nomas maksas. Nomniekiem, kas izmanto pilsētas nekustamo īpašumu kā biroja telpas, nomas maksājumi tiks samazināti par 20%. Pabalsts neattiecas uz komunālajiem maksājumiem (elektrība, ūdens, apkure utt.).

Puses savstarpēji var vienoties par nomas maksas termiņa atlikšanu, sadalīšanu vai nomas maksas atlaišanu, tomēr iznomātājam nav pienākuma veikt pārrunas un vienoties ar nomnieku.

Lietuva

Covid-19 ad-hoc komerctelpu regulējums

• Nomas maksas samaksa

Ne iznomātajās telpās veikto darbību aizliegšana vai ierobežošana, ne pati Covid-19 karantīna nav pamats nomniekam vienpusēji samazināt, apturēt vai kā citādi mainīt nomas maksas apmēru un nosacījumus. Civilkodekss paredz, ka gadījumā, ja kādai no pusēm kļūst pārmērīgi apgrūtinoši izpildīt vienošanos, šai pusei ir tiesības vērsties pie iznomātāja. Tomēr minētais regulējums nodrošina juridisko pamatu, kas jāpiemēro iznomātājam par līguma izmaiņām. Covid-19 karantīnas apstākļus, kas ietekmē nomas attiecības, var atzīt par nepārvaramas varas situāciju. Nepārvaramas varas apstākļus regulē Lietuvas Civilkodekss, kas paredz, ka puse tiek uzskatīta par neatbildīgu par līguma neizpildi, ja šī puse pierāda, ka tā saistības nevar izpildīt šādu iemeslu dēļ: apstākļi – līguma noslēgšanas laikā puse nevarēja kontrolēt un pamatoti paredzēt šādu apstākļu iestāšanos; puse nevarēja novērst šo apstākļu iestāšanos vai to sekas. Tomēr karantīna objektīvi neatņem spēju izpildīt vienošanos, tas ir, spēju maksāt nomas maksu pusei, tādējādi, ņemot vērā nomas līgumus, Covid-19 karantīnu nevar vērtēt kā nepārvaramas varas apstākli, tā ka nomniekam nav tiesību uz šī pamata apturēt vai kā citādi mainīt nomas maksu. Tomēr katra force majeure situācija ir jāvērtē individuāli. No 2020. gada 4. maija mazie un vidējie uzņēmumi, kuru darbība ir apturēta karantīnas laikā, var pieteikties uz valsts atbalstu, lai valsts atlīdzinātu 50% no komerctelpu nomas maksas. Šis valsts piedāvātais atbalsts būs pieejams tiem uzņēmumiem, kuru iznomātājs nodrošinās vismaz 30% atlaidi, un nomniekam būs jāmaksā atlikušie 20% nomas maksas. Ja uzņēmums nesaņem 30% atlaidi no izīrētāja, kompensācija netiks piešķirta. Uz šo kompensāciju varēs pretendēt visi mazie un vidējie uzņēmumi. Uzņēmumiem, kuri vēlas saņemt šīs 50% nomas maksas kompensācijas, būs jāizpilda arī šādi administratīvie nosacījumi:

• 2019. gada beigās uzņēmums nekvalificējās kā grūtībās nonācis uzņēmums;

• īpašuma nomas līgums pieteikuma iesniegšanas laikā būs jāreģistrē

Reģistru centrā. Nomas subsīdija būs pieejama no karantīnas sākuma (16.marts) un divus mēnešus pēc karantīnas beigām;

• komerctelpu atvēršanas ierobežojumi.

• Vispārīgās pārrunas

Pusēm ir iespēja pārrunu ceļā vienoties par nomas līgumu grozījumiem, tostarp atliekot nomas maksas samaksas termiņu uz laiku, samazinot nomas maksu, kā arī iznomātājam atsakoties no nomas maksas par noteiktu laika periodu. Nomniekam pirms pārrunām ieteicams pārbaudīt nomas līguma saturu, konstatējot, vai tas neparedz situācijas, kad šādas tiesības jau izriet no līgumiskā regulējuma attiecībā uz apstākļiem, kuriem varētu pielīdzināt arī Covid-19 ietekmi.

Čehija

Covid-19 ad-hoc komerctelpu regulējums

Ar 2020. gada 8. aprīlī pieņemtā likuma palīdzību Čehijas valdība cenšas mazināt ārkārtas stāvokļa un citu ārkārtas pasākumu sekas, kas piemērotas, reaģējot uz Covid-19 uzliesmojumu, komerciālo telpu nomniekiem (īpaši mazumtirdzniecības, biroju, loģistikas un citās telpās, kuras izmanto uzņēmējdarbībai). Likums noteiktos apstākļos ļauj nomniekiem atlikt nomas maksājumus īpaši noteiktā laika posmā, kas aptver Covid-19 pandēmijas paredzamo ietekmi, un aizliedz nekustamo īpašumu īpašniekiem pārtraukt nomas attiecības nomas maksājuma kavējuma dēļ.

Likums noteic aizsardzības periodu līdz 2020. gada 31. decembrim, kura laikā iznomātājiem ir aizliegts izbeigt nomas līgumus nomnieku kavēšanās ar nomas maksājumiem dēļ ar nosacījumu, ka kavēšanās notikusi no 2020. gada 12. marta līdz 2020. gada 30. jūnijam un radusies ārkārtas pasākumu rezultātā, kas ieviesti Covid-19 pandēmijas dēļ un būtiski ierobežoja nomnieku biznesa operācijas neatkarīgi no aizsardzības perioda. Nomas maksas neveikšanas gadījumā pēc minētā perioda nekustamā īpašuma īpašnieks var izbeigt līgumu ar piecu dienu iepriekšēju brīdinājumu. Papildus Čehijas Rūpniecības un tirdzniecības ministrija izstrādājusi Covid- Rent programmu. Kopā ar spēkā esošo likumu, ar kuru īpašniekiem tiek aizliegts pārtraukt nomas attiecības saistībā ar nomas maksas maksājumu kavējumiem, minētā programma ir papildu pasākums, saskaņā ar kuru valstij jāsedz 50% izmaksu, namīpašniekiem – 30 % un nomniekam – 20% no nomas maksas. Subsīdijas var pieprasīt par piespiedu uzņēmuma slēgšanas periodu – precīzs dienu skaits būs jānorāda pieteikuma iesniedzējam, un ir divi svarīgi nosacījumi subsīdiju saņemšanai: (i) nomniekam attiecīgā nomas maksa ir jāmaksā iznomātājam, un (ii) iznomātājam ir jāatsakās no attiecīgās nomas maksas daļas, un maksimālā atbalsta summa vienam nomniekam ir 20 miljoni Čehijas kronu.

Vispārīgās pārrunas

Pusēm ir ļauts pārrunu ceļā vienoties arī par citiem valsts pieņemtajā regulējumā neparedzētiem risinājumiem karantīnas seku pārvarēšanai, grozot vienošanās saturu.

Dānija

Covid-19 ad-hoc komerctelpu regulējums

Saskaņā ar Dānijas likumiem nomniekam parasti nav tiesību samazināt nomas maksu vai pārtraukt nomas līgumu Covid-19 dēļ, ja vien tas nav skaidri noteikts nomas līgumā. Nomnieks telpas var slēgt pēc savas iniciatīvas, ja vien nomas līgumā nav noteikts pienākums darboties. Kā minēts iepriekš, nomniekam nav tiesību pieprasīt nomas maksas samazinājumu, ja nomnieks nolemj slēgt savu komercdarbības vietu uz karantīnas periodu. Nomnieks var pieprasīt nomas maksas samazināšanu saskaņā ar Dānijas regulējumu tikai gadījumā, ja telpās konstatēts defekts, par kuru var vainot iznomātāju, tādējādi šāds regulējums tieši nav piemērojams šādās situācijās.

Nomnieks uzņemas risku, piemēram, par ierobežojumiem un aizliegumiem attiecībā uz tā veikto komercdarbību un tādējādi nav tiesīgs izbeigt nomas līgumu vai pieprasīt nomas maksas samazinājumu. Rezultātā tiesas, iespējams, pieņems to pašu lēmumu, secinot, ka nomnieks ir atbildīgs par to, ka telpas nevar izmantot savam mērķim Covid-19 noteiktā aizlieguma dēļ. Tomēr iespējams atsaukties uz Covid-19 kā uz nepārvaramas varas apstākļiem, par kuru iestāšanos nevar vainot iznomātāju, bet tas katrā konkrētajā gadījumā ir tiesas vērtējums pušu strīda gadījumā.

Vispārīgās pārrunas

Saistībā ar esošajiem nomas līgumiem ieteicams mazināt krīzes situāciju, pārrunu ceļā meklējot brīvprātīgus risinājumus starp iznomātāju un nomnieku. Šādi risinājumi varētu ietvert, piemēram:

• pilnīgu vai daļēju maksājuma pagarināšanu;

• īslaicīgu nomas maksas atlaidi (iespējams, ar papildu risinājumiem);

• kopējās nomas maksas pārdali, kas maksājama komercdarbības pārtraukšanas laikā;

• (pakāpenisku) pāreju uz nomas maksas samaksu;

• nomas maksas neveikšanu vai mazināšanu.

 

Raksts publicēts laikrakstā Dienas bizness, numurs:24(6004) 2020-06-16