Šī vietne izmanto sīkdatnes, lai sniegtu jums atsaucīgāku un personalizētu pakalpojumu. Izmantojot šo vietni, jūs piekrītat mūsu sīkdatņu izmantošanai. Lūdzu, izlasiet mūsu PRIVĀTUMA POLITIKU, lai iegūtu plašāku informāciju par mūsu izmantotajām sīkdatnēm un to dzēšanu vai bloķēšanu.

DB: Ar kadastrālo reformu un nodokli nogremdēs Rīgas viesnīcas

12 oktobris 2020

Līdz ar jauno un plaši kritizēto kadastrālo vērtību stāšanos spēkā NĪN Latvijā pieaugs vēl vairāk un starpība ar kaimiņvalstu galvaspilsētās esošajām viesnīcām palielināsies teju astronomiski.

Šogad Covid-19 vīrusa noteikto ierobežojumu dēļ tūrisma sezona Rīgā beidzās, īsti nemaz nesākusies. Šādos apstākļos arī nekustamā īpašuma nodokļa apmērs var kļūt par sava veida katalizatoru viesnīcu nākotnes nogremdēšanai.

“Ar kadastrālās vērtības izmaiņām – vairākkārtīgu pieaugumu – faktiski tiks nogremdēts Latvijas viesnīcu bizness, kas grimst jau šobrīd,” secina BDO Law zvērināts advokāts Rolands Valdemārs. Zvērinātu advokātu birojs BDO Law apkopojis datus par Baltijas valstu vairākām viesnīcu ķēdēm. R. Valdemārs secinājumus pamato ar to, ka jau tā augstais nekustamā īpašuma nodokļa maksājums ar jauno kadastrālo vērtību stāšanos spēkā pieaugs divas līdz pat piecas reizes.

“Sabiedrībā plaši kritizē nekustamā īpašuma nodokļa apmērus, taču reti kuram ir zināms, cik astronomiskas summas ir spiestas maksāt tieši viesnīcas. Piemēram, kādai viesnīcai Rīgas vecpilsētā nekustamā īpašuma nodoklis šogad jāmaksā nepilni 210 000 eiro, bet šīs pašas ķēdes līdzīgai viesnīcai Viļņā gada nodoklis ir 84 000 eiro. Palielinātā kadastrālā vērtība šo jau tā milzīgo maksājumu palielinās līdz pusmiljonam eiro gadā. Visiem zināmā viesnīca Latvija katru gadu kā nekustamā īpašuma nodokli ir spiesta maksāt 411 000 eiro, bet šīs pašas ķēdes līdzīga viesnīca Viļņā maksā 110 000 eiro, bet Igaunijā – 46 000 eiro. Paradoksāli, ka jaunā kadastrālā vērtība viesnīcas Latvija nekustamā īpašuma nodokli pacels līdz pat 1,2 miljoniem eiro gadā!” uz lūgumu konkretizēt nekustamā īpašuma nodoklī maksājamo summu atbild R. Valdemārs.

To liecina zvērinātu advokātu biroja BDO Law datu apkopojums par Baltijas valstīm un praksē gūtie novērojumi apkalpojot vairākas viesnīcu ķēdes.  Jāņem vērā, ka šogad — Covid-19  vīrusa noteikto ierobežojumu dēļ tūrisma sezona Rīgā beidzās īsti nemaz nesākusies, jo ir viesnīcas, kuras kā tika aizslēgtas, tā arī joprojām nav atvērtas,  bet tās, kuras tomēr darbojās, tās tiek slēgtas vai ari tiks slēgtas un darbinieki atlaisti tuvākajā laikā. Šādos apstākļos arī nekustamā īpašuma nodokļa apmērs var kļūt par sava veida katalizatoru viesnīcu  nākotnes nogremdēšanai. «Ar kadastrālās vērtības izmaiņām  — vairākkārtīgu pieaugumu – faktiski tiks nogremdēts  viesnīcu bizness  Latvijas, kurš grimst jau šobrīd» secina BDO Law zvērināts advokāts Rolands Valdemārs. Viņš savus secinājums pamato ar to, ka jau tā augstais nekustamā īpašuma nodokļa maksājums ar jauno kadastrālo vērtību stāšanos spēkā pieaugs 2 līdz pat 5 reizes. «Sabiedrībā plaši kritizē nekustamā īpašuma nodokļa apmērus, taču reti kuram ir zināms, cik astronomiskas summas ir spiestas maksāt tieši viesnīcas. Piemēram, kādai viesnīcai Rīgas vecpilsētā nekustamā īpašuma nodoklis šogad jāmaksā nepilni 210 000 eiro, bet šīs pašas ķēdes līdzīgai viesnīcai Viļņā gada nodoklis ir EUR 84 000. Palielinātā kadastrālā vērtība šo jau tā milzīgo maksājumu palielinās līdz pusmiljonam eiro gadā. Visiem zināmā viesnīca Latvija katru gadu par nekustamā īpašuma nodokli ir spiesta maksāt EUR 411 000, bet šīs pašas ķēdes līdzīga viesnīca Viļņā maksā EUR 110 000, bet Igaunijā EUR 46 000. Paradoksāli, ka jaunā kadastrālā vērtība Viesnīcas Latvija nekustamā īpašuma nodokli pacels līdz pat 1,2 miljoniem eiro gadā! » uz lūgumu konkretizēt nekustamā īpašuma nodoklī maksājamo summu, atbild R. Valdemārs. Viņš arī norāda, ka Latvijā  — Rīgā  – jau pašlaik nekustamā īpašuma nodoklis ir 2,5 reizes lielāks, nekā analogai viesnīcai Viļņā. «Ar jaunajām kadastrālajām vērtībām šī starpība Rīgai ar Viļņa esošu viesnīcu būs jau 5,7 reizes,» tā R. Valdemārs.  Viņš prognozē, ka  viesnīcu biznesa aplikšana ar šādām nesamērīgām izmaksām ietekmēs ne tikai viesnīcu biznesa īpašniekus, bet atstās arī nozīmīgas sekas uz tautsaimniecību un sociālo budžetu kopumā, jo bankrotējot viesnīcai, bez darba paliks visi viesnīcas darbinieki un viesnīcas kā jau iepriekš minēts ir uzņēmumi, kas klasiski nodarbina ievērojamu skaitu darbinieku. Faktiski mēs pat nevaram šajā situācijā runāt par to, ka bizness tiek aplikts ar tādiem nodokļiem, kas paņem nesamērīgi lielu daļu no uzņēmuma ienākumiem, bet šāda neadekvāta maksājuma segšanai viesnīcas varēs ne tikai iztērēt visus ienākumus un uzkrājumus, bet arī meklēt papildus līdzekļus šī maksājuma segšanai. Un jāņem vērā, ka nekustamā īpašuma nodoklis nav vienīgais nodokļa maksājums, kas veicams, bez tā viesnīcas maksā uzņēmuma un iedzīvotāju ienākuma nodokļus, sociālās apdrošināšanas iemaksas par lielu skaitu darbiniekiem, pievienotās vērtības nodokli.

 

Smalkās nianses

Vislētākais nekustamā īpašuama nodoklis ir viesnīcām Tallinā. «Igaunijā nekustamā īpašuma nodoklis ir tikai zemei, nevis ēkai (būvei), tāpēc ziemeļu kaimiņvalstī šis nodoklis ir apmēram 6,5 reizes mazāks, nekā salīdzināmai viesnīcai Rīgā un ļoti līdzīgs salīdzināmai viesnīcai Viļņā,» skaidro R. Valdemārs. Viņš norāda, ka, lai arī Lietuvā nekustamā īpašuma nodoklis tiek rēķināts, gan ēkām, gan zemei, tomēr tā apmērs salīdzinājumā ar Latviju — Rīgu apmēram 2 līdz 5 reizes mazāks,» norāda R. Valdemārs. Viņš norāda, ka nekustamo īpašumu pārdošanas cenas visaugstākās ir  bijušas Tallinā, taču pēc nekustamā īpašuma nodokļa apmēra, tieši ziemeļu kaimiņvalstī ir visizdevīgāk būt par viesnīcas īpašnieku.

Jāsaka arī, ka piemēram kolēģi norāda, ka Lietuvas pašvaldības pretēji Rīgai ir apzinājušās viesnīcu bēdīgo stāvokli 2020.gadā un piešķīrušas atlaides nekustamā īpašuma nodokļa maksājumam – Covid krīzes iespaidā Viļņa viesnīcām pilnībā atlaida nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus, bet Kauņa samazināja nodokli par 50%, turpretī Rīgā, ar vislielākajiem šī nodokļa maksājumiem ir iespējams tikai atlikt nodokļa maksājumu.

 

Viesnīcas bez viesiem

Gan viesnīcu saimnieki, gan arī R. Valdemārs atzīst, ka  2020. gads uzņēmumiem ir radījis daudz jautājumu par to kā dzīvot nākotnē. «Koronovīrusa ierobežošanai noteiktie ierobežojumi uz ceļotājiem un dažādu pasākumu norisi smagi skāruši ne tikai viesnīcas, bet arī visu tūrisma, izklaides un sabiedriskās ēdināšanas sektorus,» uzsver R. Valdemārs. Viņš vērš uzmanību, ka pēdējos 3 gados strauji bija audzis Latvijas tūristu skaits – 2017. gadā Latviju apciemoja 2,5 miljoni tūristu, 2018.gadā 3,5 miljoni, bet 2019. gadā 6,5 miljoni. «2019. gadā Latvijas tautsaimniecībā tūrisma industrija ir būtiska, par ko liecina Centrālās statistikas pārvaldes dati, jo, piemēram, 2019.gadā tūristu tēriņi Latvijā, sastādīja 806,3 milj. eiro. «Transporta, ēdināšanas, viesnīcu, tūrisma, konferenču organizēšanas, kā arī atpūtas pakalpojumu nozarēs strādā 11.8% no visiem Latvijā reģistrētajiem uzņēmumiem. Covid-19 skartajās nozarēs strādājošie uzņēmumi 2018.gadā sastādījuši 7,68 miljardus eiro jeb 11.9% no Latvijas uzņēmumu kopējā apgrozījuma, un pēc nodokļu nomaksas nopelnījuši 231,1 miljardus eiro, nodokļos nomaksāti 0,72 miljardi eiro (jeb 10.1%). Izmitināšanas pakalpojumu jomā 2018.gadā uzņēmumiem Latvijā bijis 223,75 miljoni liels apgrozījums, un tika nodarbināti 7 tūkstoši darbinieku. Saskaņā ar Centrālās statistikas pārvaldes datiem, 2019.gada beigās Latvijā bija kopā 234 viesnīcu (kopā 11 442 numuri), no tām 94 Rīgā, un kopumā tikušas apkalpotas 2 234 439 personas, no tām 1.7 milj. ārvalstu viesu, un kopumā viesu viesnīcās pavadīto nakšu skaits 2019.gadā sasniedzis 3.87 milj. naktis (no tām – ārvalstu viesu pavadītās naktis 3,06 milj.),» uz jautājumu par koronovīrusa ietekmi atbild R. Valdemārs. Viņš atgādina, ka 2019.gada decembrī numuru noslogojums viesnīcās Latvijā sasniedzis 42.1%, un gultasvietu noslogojums – 37.9%. «Sākoties Covid-19 pandēmijai 2020.gada marta mēnesī, pēc klientu sniegtās informācijas, Rīgas viesnīcu vidējā noslodze šogad ir bijusi apmēram 10-15% robežās, aprīļa mēnesī noslodze bija vien 1-3%, augustu viesnīcas raksturo kā šogad teju veiksmīgāko mēnesi, kad bija iespējams sasniegt 20% noslodzi, jo Rīgu apciemoja daudz Baltijas valstu un Somijas tūristu. Šobrīd, kad plīsis tā saucamais Baltijas burbulis, šī situācija ir atgriezusies radikāli kritiskā situācijā. Virkne lielo viesnīcu ķēžu jau ir ieplānojušas rudens mēnešos kolektīvās atlaišanas un viesnīcu slēgšanu pirms apkures sezonas.. Lai arī atbilstoši pēdējiem Centrālās statistikas pārvaldes datiem par jūniju gultasvietu noslogojums viesnīcās pieaudzis līdz 22.5% un numuru noslogojums līdz 24.8%, minētie rādītāji ir ļoti zemi, ņemot vērā, ka vasaras mēnešos, it īpaši, vasaras sākumā ir tūristu aktivitātes vislielākais pieaugums, salīdzinot ar pavasara, rudens un ziemas mēnešiem. Salīdzinājumam ar iepriekšējo gadu datiem – 2019.gada jūnijā gultasvietu noslogojums viesnīcās bija 55.4% un numuru noslogojums – 61.3%, 2019.gada jūlijā - gultasvietu noslogojums bija 64.2% un numuru noslogojums 67.7%. Minētais tikai apliecina, ka Covid-19 pandēmija radījusi smagas sekas viesnīcu sektorā, viesnīcu īpašniekiem nenesot gaidāmo peļņu un nodarot lielus zaudējumus,» uzsver R. Valdemārs. Viņš steidz piemetināt, ka, 2019.gada pēdējā ceturksnī Latvijā viesnīcās apkalpotas kopumā 580 591 personas, savukārt, Covid-19 pandēmijas laikā otrajā ceturksnī (vasaras sezonā) apkalpotas vien 170 758 personas, salīdzinājumam, 2019.gada otrajā ceturksnī apkalpotas 781 058 personas (tas ir, 2019.gada otrajā ceturksnī apkalpoti aptuveni četras ar pusi reizes vairāk cilvēku, nekā šajā pat laikā 2020.gadā).

 

Nodoklis uzspridzinās cenas vai liks pieņemt lēmumu par viesnīcas slēgšanu

«Situācijā, kad jau nav viesu un nav zināms, kad tie varētu atgriezties, kā rezultātā viesnīcas pārtrauc savu darbību un nav skaidrs no kādiem avotiem tās varētu segt pat līdzšinējo nekustamā īpašuma nodokli un ēku uzturēšanas izmaksas nekustamā īpašuma nodokļa maksājuma vairākkārtīgas paaugstināšanas risks ir  nobiedējis viesnīcu īpašniekus,» norāda R. Valdemārs. Viņš atgādina, ka jaunā kadastrālo vērtību bāze tiks aprēķināta pēc jaunās kadastrālās vērtēšanas metodikas,  kura attiecībām uz viesnīcām ir īpaši sāpīga, jo viesnīcu darbības specifika paredz, ka viesnīcu ēkās tradicionāli ir augstāks labiekārtojuma līmenis, kas būtiskāk ietekmē plānotās vērtības pieaugumu.  Vēl vairāk  sagatavotajā projektā noteiktās kadastra vērtības bāzes un speciālās kadastrālās vērtības nodokļu aplikšanas mērķim rada neskaidrību nekustamā īpašuma īpašniekiem. « «Pirmkārt, nekustamā īpašuma īpašniekam neļauj pirmsšķietami viegli noteikt kadastrālās vērtības izmaiņas un tādējādi arī maksājamo nodokļa apmēru, jo MK noteikumu projekts tikai noteic vērtību zonas un kvalitātes grupu euro vērtību par vienu ha, kas tālāk izmantojami attiecīgā veida īpašuma kadastrālās vērtības aprēķinam, un, otrkārt, paredz kadastrālo vērtību krasu palielināšanu, ņemot vērā ēku nolietojumu, materiālus, būvniecības periodu, vides izmaiņas, īpašuma nolietojumu un citus kritērijus. Tādējādi, kadastrālās vērtības pieaugums attiecībā uz viesnīcām būs svārstīsies no dubultā apmēra līdz par piecas reizes lielākam, faktiski proporcionāli palielinot ēku un zemes nekustamā īpašuma nodokli, kas maksājams no nekustamo īpašumu īpašnieku puses, vai īrnieku puses,» tā R. Valdemārs. Viņš vērš uzmanību, ka nav dzirdēts par kādiem izņēmumiem (piemēram īpašu nodokļa aprēķināšanas kārtība)  viesnīcu biznesam, kas ietilptu tā dēvētajā kadastrālajā reformā, kas nozīmēs — cenu pieaugumu un līdz ar to konkurētspējas samazināšanos salīdzinājumā ar Viņā vai Tallinā esošām līdzīgas klases viesnīcām. «Viesnīcu īpašnieki, protams, var palielināt viesnīcu cenas, cenšoties kompensēt straujo nodokļa pieaugumu, taču ievērojot to, ka katras viesnīcas atsevišķās izmaksas attiecībā uz nekustamā īpašuma nodokli vismaz dubultosies vai pieckāršosies, jāņem vērā, ka cenu pieaugums šādu izmaksu kompensācijai būtu iespaidīgs un visticamāk šādā veidā normāla tirgus apstākļos to nebūs iespējams izdarīt,» prognozē R. Valdemārs. Viņaprāt, situācijā, kad līdzšinējā ceļotāju kustība ir faktiski apturēta un Latvijai nākas konkurēt ar citām Baltijas valstīm par nelielo ceļotāju skaitu, šāda izmaksu palielināšana sagrautu arī jebkādu konkurētspēju ar kaimiņvalstīm. «Nozares pārstāvji norāda, ka jau šobrīd viesnīcu biznesā nekustamā īpašuma nodoklis ir viena no ievērojamākajām izmaksu pozīcijām un daudziem uzņēmumiem to segt faktiski nebūs iespējams,» prognozē R. Valdemārs.

Jāņem vērā, ka šogad virkne Rīgas viesnīcu publiski jau ir paziņojušas par savu slēgšanu – Hotel Roma, Pullman Riga, zem izsoles āmura jau atrodas Clarion Collection Hotel Valdemars, Europe Royale Riga. Saprotams, ka ziemas sezonā un septembrī beidzoties maksātnespējas pieteikumu moratorijam, šīm viesnīcām sekos vēl citas.

Lai gan viesnīcu nozares lielākā problēma ir Covid krīze, tomēr nesaprātīgi, nepārdomāti un labas pārvaldības principiem neatbilstoši būtu pasliktināt jau tā kritisko situāciju ar pilnībā nesamērīgiem nekustamā īpašuma nodokļa maksājumiem, kas šajā gadījumā rodas no formālas kadastrālās vērtības pieauguma.

Saskaroties ar sabiedrības kritiku un dažādu asociāciju iebildumiem un nepārdomāto kadastrālās vērtības celšanu, kas ietekmē maksājamo nodokļu bāzi, šobrīd valdībā tiek domāts par reformu, kas paredzētu izņēmumus attiecībā uz fiziskām personām, tomēr nedrīkst pieļaut, ka reformā netiek iekļauti arī nepieciešamais mehānisms, lai klaji negrautu uzņēmējdarbības vidi Rīgā, radot nodokļu slogu, kas ir 5-10 reizes lielāks nekā kaimiņvalstīs un kura apmēru uzņēmumiem pat normāla tirgus apstākļos ir grūtības nopelnīt.